Le 10 juin dernier, Bruss'help et Bruxelles Logement coorganisaient au Botanic Building la deuxième édition du Forum Logement et Inclusion, autour d'une question structurelle : comment mobiliser le foncier public pour produire davantage de logements abordables sans en perdre la maîtrise sur le long terme ?

Un constat de départ sans détour

Le nombre de personnes sans chez-soi à Bruxelles a été multiplié par près de six depuis 2008, pour atteindre 9 777 personnes en 2024. Dans le même temps, les loyers ont progressé bien plus vite que les revenus. On finance le travail social d'accompagnement vers le logement (Housing First, guidance à domicile, post-hébergement) mais pas le logement lui-même. Or il n'y en a plus de disponible. C'est le paradoxe que Benjamin Peltier (L'Îlot) et Carole Dumont (RBDH) ont posé en ouverture : sortir du sans-chez-soirisme exige de trouver des solutions de logement spécifiquement dédiées à ce public, ce qui passe par la création ou la captation de logements et par une réflexion sérieuse sur le foncier.

Le foncier public : un levier sous-exploité

La Région bruxelloise détient environ 16 % de la superficie totale du territoire. Marie Dewulf (Régie Foncière, Bruxelles Synergie) a montré comment ce patrimoine peut être mobilisé autrement que par la vente en pleine propriété, qui transfère définitivement la maîtrise du sol et des orientations futures. Via le transfert de droits réels (emphytéose, droit de superficie), les pouvoirs publics peuvent céder l'usage d'un bien tout en conservant la propriété du sol, pour des durées allant jusqu'à 99 ans.

La Fondation Roi Baudouin et le cabinet Linklaters ont présenté une analyse juridique sur la mobilisation des bâtiments vacants des autorités publiques. Le constat : des milliers de bâtiments semi-publics sont inoccupés, alors que la pénurie de logements abordables est criante. Les outils existent : emphytéose, droit de superficie, bail de rénovation… mais restent peu mobilisés, souvent perçus comme trop complexes. Leur étude vise précisément à les rendre plus lisibles et actionnables pour les pouvoirs publics comme pour les organisations sociales.

Expériences de terrain

Durant cette matinée de réflexion, plusieurs expériences de terrain ont été présentées. Parmi lesquelles celle de Fair Ground Brussels, coopérative immobilière à finalité sociale issue d'une fusion récente.

Son modèle consiste à acquérir des immeubles via une combinaison de fonds coopératifs, de prêts subordonnés et de crédits bancaires, puis à les louer via des agences immobilières sociales à des personnes en situation précaire, en extrayant ces biens du marché spéculatif de façon permanente grâce au modèle CLT. Résultat à ce jour : 67 logements et 5 espaces associatifs dans 15 immeubles répartis sur 7 communes bruxelloises, logeant 185 personnes. Quatre projets supplémentaires représentant une quarantaine de logements potentiels sont en cours de développement.

Rénovassistance, forte de 38 ans d'expérience, agit quant à elle comme tiers investisseur social : elle prend en emphytéose ou en bail de rénovation des immeubles vacants appartenant à des propriétaires privés ou publics, les rénove intégralement, puis les met en gestion auprès d'agences immobilières sociales pour des baux de 25 à 30 ans. 55 immeubles, 164 logements, 407 personnes logées dont 153 enfants. Denis Grimberghs a souligné un point de tension réel : l'absence de primes à la rénovation en 2025 et 2026 fragilise l'équilibre financier des opérations et allonge les durées d'amortissement. Il a plaidé pour que les propriétés publiques ne soient plus cédées sans dissociation sol/bâti, et pour que les mécanismes de valorisation du foncier public permettent des projets à vocation sociale contractualisés avec des opérateurs privés et associatifs.

Enfin, SoHoNet a présenté le Housing Deal, son modèle emphytéotique en cours d'opérationnalisation. L'idée : via un droit d'emphytéose accordé par un propriétaire public, un investisseur patrimonial à finalité sociale finance la construction ou rénovation du bâti, tandis que la gestion locative sociale est assurée par une AIS et l'accompagnement des locataires par des associations de terrain. Une étude économique commandée à l'économiste Magali Verdonck a démontré la viabilité du modèle : le scénario avec terrain public disponible génère un taux de rendement interne de 4,32 % pour l'investisseur, tout en étant moins coûteux pour le secteur public que le passage par les SISP, et sans perte de propriété du sol. Six projets pilotes représentant 288 à 295 logements potentiels sont actuellement en cours d'instruction dans diverses communes bruxelloises.

L’îlot et Diogènes ont présentés leur expérience de terrain en gestion locative et dans l’accompagnement au logement pour le public sans chez-soi. Les deux interventions ont permis de mettre en lumière l’'expertise des acteurs du secteur sans chez-soirsime dans toutes les étapes de l’accompagnement au logement et du maintien en logement, permettant aux personnes les plus éloignées du logement, d'y accéder.

La matinée s'est conclue par une table ronde réunissant l'ensemble des intervenant·e·s ou le public a été invité à poser ses questions

 

Ce forum a mis en lumière la convergence entre des acteurs habituellement cloisonnés (juristes, économistes, coopérateurs, associations d'hébergement, régie foncière) autour d'un même constat : l'accès au logement pour les personnes sans chez-soi ne se résoudra pas sans s'attaquer à la question foncière. Les outils existent, les expériences aussi. Ce qu'il reste à construire, c'est un cadre politique et réglementaire qui les rende pleinement opérationnels.

 

Les photos de la matinée sont disponibles ici.

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