Op 10 juni jongstleden organiseerden Bruss'help en Bruxelles Logement in het Botanic Building de tweede editie van het Forum Wonen en Inclusie, rond een structurele vraag: hoe kunnen we openbare grond inzetten om meer betaalbare woningen te realiseren zonder de zeggenschap daarover op lange termijn te verliezen?

Een onomwonden vaststelling om mee te beginnen

Het aantal daklozen in Brussel is sinds 2008 bijna verzesvoudigd en bedroeg in 2024 9 777 personen. Tegelijkertijd zijn de huurprijzen veel sneller gestegen dan de inkomens. Er wordt wel geld uitgetrokken voor maatschappelijk werk ter begeleiding naar huisvesting (Housing First, thuisbegeleiding, nazorg), maar niet voor de huisvesting zelf. Er is echter geen huisvesting meer beschikbaar. Dit is de paradox die Benjamin Peltier (L'Îlot) en Carole Dumont (RBDH) bij de opening aan de orde stelden: om dakloosheid te bestrijden, moeten er huisvestingsoplossingen worden gevonden die specifiek op deze doelgroep zijn afgestemd. Dit vereist het creëren of verwerven van woningen en een serieuze reflectie over het grondbeleid.

Openbaar grondbezit: een onderbenutte hefboom

Het Brussels Gewest bezit ongeveer 16 % van de totale oppervlakte van het grondgebied. Marie Dewulf (Régie Foncière, Bruxelles Synergie) heeft aangetoond hoe dit patrimonium op een andere manier kan worden ingezet dan via verkoop in volle eigendom, waarbij de zeggenschap over de grond en de toekomstige bestemming definitief wordt overgedragen. Via de overdracht van zakelijke rechten (erfpacht, opstalrecht) kunnen de overheden het gebruik van een onroerend goed afstaan terwijl ze de eigendom van de grond behouden, voor een periode van maximaal 99 jaar.

De Koning Boudewijnstichting en het advocatenkantoor Linklaters hebben een juridische analyse gepresenteerd over het in gebruik nemen van leegstaande gebouwen van overheidsinstanties. De vaststelling: duizenden semi-openbare gebouwen staan leeg, terwijl er een schrijnend tekort aan betaalbare woningen is. De instrumenten bestaan: erfpacht, opstalrecht, renovatiehuurovereenkomst… maar worden nog te weinig ingezet, omdat ze vaak als te complex worden beschouwd. Hun studie is er juist op gericht om deze instrumenten begrijpelijker en beter toepasbaar te maken voor zowel de overheid als maatschappelijke organisaties.

Ervaringen uit de praktijk

Tijdens deze reflectieochtend werden verschillende praktijkervaringen gepresenteerd. Een daarvan was die van Fair Ground Brussels, een sociale vastgoedcoöperatie die voortkomt uit een recente fusie.

Hun model bestaat erin gebouwen te verwerven via een combinatie van coöperatieve fondsen, achtergestelde leningen en bankkredieten, om ze vervolgens via sociale vastgoedbureaus te verhuren aan mensen in een kwetsbare situatie, waarbij deze panden dankzij het CLT-model permanent uit de speculatieve markt worden gehaald. Het resultaat tot nu toe: 67 woningen en 5 ruimtes voor verenigingen in 15 gebouwen, verspreid over 7 Brusselse gemeenten, waar 185 mensen wonen. Vier bijkomende projecten, goed voor ongeveer veertig potentiële woningen, zijn in ontwikkeling.

Rénovassistance, met 38 jaar ervaring, treedt op als sociale derde investeerder: de organisatie neemt leegstaande gebouwen van particuliere of publieke eigenaren in erfpacht of op basis van een renovatiehuurovereenkomst, renoveert deze volledig en draagt het beheer vervolgens over aan sociale vastgoedorganisaties voor huurcontracten met een looptijd van 25 tot 30 jaar. 55 gebouwen, 164 woningen, 407 gehuisveste personen, waaronder 153 kinderen. Denis Grimberghs wees op een reëel knelpunt: het ontbreken van renovatiepremies in 2025 en 2026 ondermijnt het financiële evenwicht van de projecten en verlengt de afschrijvingstermijnen. Hij pleitte ervoor dat openbare eigendommen niet langer worden verkocht zonder dat grond en gebouwen worden gescheiden, en dat de mechanismen voor de valorisatie van openbare grond projecten met een sociale doelstelling mogelijk maken, die contractueel worden vastgelegd met particuliere en verenigingsgerichte exploitanten.

Ten slotte presenteerde SoHoNet de ‘Housing Deal’, zijn erfpachtmodel dat momenteel in de operationele fase wordt gebracht. Het idee: via een door een publieke eigenaar verleend erfpachtrecht financiert een vastgoedbelegger met een maatschappelijk doel de bouw of renovatie van het gebouw, terwijl het beheer van de sociale huurwoningen wordt verzorgd door een AIS en de begeleiding van de huurders door lokale verenigingen. Een economische studie in opdracht van econome Magali Verdonck heeft de haalbaarheid van het model aangetoond: het scenario met beschikbare openbare grond levert een interne rendementsgraad van 4,32 % op voor de investeerder, terwijl het voor de publieke sector goedkoper is dan de weg via de SISP’s, en zonder verlies van eigendom van de grond. Zes proefprojecten, goed voor 288 tot 295 potentiële woningen, worden momenteel in verschillende Brusselse gemeenten onderzocht.

L’îlot en Diogènes hebben hun praktijkervaringen gepresenteerd op het gebied van huurbeheer en huisvestingsbegeleiding voor daklozen. Beide presentaties brachten de expertise van de actoren in de daklozensector in alle fasen van de huisvestingsbegeleiding en het behoud van huisvesting aan het licht, waardoor ook degenen die het verst van huisvesting verwijderd zijn, hier toegang toe krijgen.

De ochtend werd afgesloten met een rondetafelgesprek met alle sprekers, waarbij het publiek werd uitgenodigd om vragen te stellen.

 

Wat dit forum aan het licht heeft gebracht, is de samenwerking tussen actoren die doorgaans in hun eigen hokjes zitten (juristen, economen, coöperaties, huisvestingsverenigingen, grondbeheerders) rond dezelfde constatering: de toegang tot huisvesting voor daklozen kan niet worden opgelost zonder de grondkwestie aan te pakken. De instrumenten zijn er, de ervaringen ook. Wat nog moet worden ontwikkeld, is een politiek en regelgevend kader dat deze instrumenten volledig operationeel maakt.

 

De foto's van de ochtend zijn hier te bekijken.

Afdrukken