Masterplan ontbijt op 1 juli 2024

De vastgoedmarkt democratiseren, het aanbod van sociale (huur)woningen ontwikkelen en geleidelijk een nieuwe socialezekerheidspijler voor huisvesting opbouwen.

SMART-indicator: Voor eind 2028 is het deel van het inkomen dat door de eerste drie decielen aan huisvesting wordt besteed, beperkt tot 35%.

Huisvesting is een grondrecht dat is opgenomen in de Belgische Grondwet (art. 23). Iedereen heeft recht op behoorlijke huisvesting die aan zijn behoeften is aangepast, tegen een betaalbare prijs.

Een gestructureerde dialoog tussen Bruss’Help en Brussel Huisvesting zal het mogelijk maken steeds meer rekening te houden met de preventie van thuisloosheid in het Brusselse huisvestingsbeleid. Bij de initiële diagnose die in het inleidende hoofdstuk aan bod kwam, werden twee factoren van thuisloosheid aangehaald die te maken hebben met het huisvestingsbeleid: het gebrek aan behoorlijke en toegankelijke woningen enerzijds, en de discriminatie bij de toegang tot huisvesting anderzijds. Deze twee uitdagingen zullen de dialoog tussen Brussel Huisvesting en Bruss’Help structureren. De Brusselse regering zal worden verzocht om één van haar zes vertegenwoordigers in de raad van bestuur van Bruss’Help te laten aanstellen door Brussel Huisvesting.

Bruss’Help en Brussel Huisvesting zullen zowel gezamenlijk als elk afzonderlijk voorstellen aan de Brusselse regering doen over de volgende uitdagingen:

- de huurprijzen matigen, onder meer door het rooster met de richthuurprijzen naar beneden te herzien, want uit dat rooster blijkt een buitensporige stijging van de huurprijzen. “De Brusselaars besteden gemiddeld 35% van hun budget aan huisvestingskosten (huur en lasten), maar achter dit gemiddelde gaan grote verschillen tussen de gezinnen schuil. De armste gezinnen besteden 70% van hun budget, waardoor er bijna niets overblijft nadat de huur betaald is”;

- doortastend optreden tegen discriminatie bij het zoeken naar een woning18 (discriminatie op basis van het vermogen, via de bewijzen van inkomsten [bijvoorbeeld door middel van een fonds voor huurachterstallen], etnische discriminatie, discriminatie op basis van het gender, de grootte van de gezinnen, een handicap …);

- de sociale huisvesting van de overheid in Brussel ontwikkelen;

- geschikte en toegankelijke huisvesting voor grote en kansarme gezinnen creëren. Unia wijst bovendien op discriminatie van grote gezinnen door particuliere en openbare eigenaars;

- prioritair de energieprestaties verbeteren van de woningen van personen die niet over de middelen beschikken om buitensporig hoge energierekeningen te betalen, laat staan om een woning met uitstekende energieprestaties te huren;

- de geldige redenen voor het beëindigen van de huurkomst beperken, onder meer door het persoonlijke gebruik als reden beter te controleren;

- mechanismen voor toegang tot eigendom voor kansarme gezinnen creëren, bijvoorbeeld door de bestaande pilootprojecten (zoals CLT) te mainstreamen;

- concreet wilde uithuiszettingen bestrijden;

- ...

De paritaire huurcommissies, het principe van een huurwaarborgfonds, het begrotingsfonds voor solidariteit tijdens het wintermoratorium ... zijn mechanismen die een plaats verdienen in een nieuwe socialezekerheidspijler voor huisvesting. De veralgemening van bijdragen op de huur of de onroerende voorheffing, het paritaire beheer van die bijdragen door de representatieve verenigingen van respectievelijk eigenaars en huurders, de gezamenlijke vaststelling van normen of zelfs van de huurprijzen, het gebruik van een paritaire rechtspraak om geschillen te beslechten ... zijn voorstellen die op huisvesting toepassen hetgeen al bestaat voor arbeid, pensioenen, ziekten, handicaps, ...

In België en vooral in Brussel is weinig informatie beschikbaar over de mogelijke contouren van deze nieuwe pijler van de sociale zekerheid. De Brusselse regering moet zo snel mogelijk een wetenschappelijke studie bestellen om de haalbaarheidsvoorwaarden te bepalen voor een sociale zekerheid voor huisvesting, uitgaande van de vaststelling dat huisvesting een essentiële rol speelt in de sociale zekerheid en dat de investeringen in dat aspect veilig moeten worden gesteld. Brussel Huisvesting zou de debatten rond deze belangrijke uitdaging kunnen structureren door een billijke termijn vast te stellen voor de bepaling van de haalbaarheidsvoorwaarden (eind 2025), de rechtsgrondslag (eind 2026) en de implementatie (eind 2027).

Een gewestelijk kader voor de preventie van woonstverlies opbouwen.

SMART-indicator: Het aantal uithuiszettingen van 600 naar 200 verminderen tegen 2026 en naar 0 tegen eind 2029.

De ordonnantie van 16 juni 2023 vertrouwt de OCMW's een rol toe voor preventie en begeleiding van/hulpverlening aan personen die aan het begin van een uitzettingsprocedure staan. Het Masterplan baseert zich op de idee dat elk OCMW over een referent op dat vlak zal beschikken. Evenzo resulteerde het Noodplan voor Huisvesting in huisvestingsovereenkomsten tussen het Gewest en elke gemeente en in de geleidelijke aanwerving van huisvestingsreferenten in elke gemeente. Er kunnen huisvestingsquota's worden gereserveerd voor personen die met een uithuiszetting worden geconfronteerd en die zonder deze herhuisvestingsoptie in thuisloosheid dreigen te belanden.

Het gewestelijke kader voor de preventie van woonstverlies is rechtstreeks bestemd voor de Brusselse huurders en omvat drie niveaus:

Niveau 1

De eerstelijnsdiensten moeten over de middelen beschikken om in te grijpen in buitengerechtelijke situaties: "Ik ga mijn woonst verliezen, ik word eruit gegooid (eventueel zelfs door mijn familie), maar er loopt geen gerechtelijke procedure tegen mij. Ik wend me tot de non-profitsector, die de volgende operationele doelstellingen zal nastreven (met passende middelen en opleidingen)":

− de bemiddeling organiseren met de persoon19 (eigenaar, ouder, echtgenoot, vriend …) die beslist om iemand uit zijn of haar woning te zetten;

− de wettigheid (laten) controleren van de opzeggingen die de eigenaars naar de huurders verzenden;

− de wettigheid van de huurindexeringen controleren (registratie van de huurovereenkomst, voorlegging van het EPB-certificaat, kwaliteit van het EPB-certificaat, ...);

− zorgen voor de inschrijving op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen of woningen met een gematigde huurprijs;

− de woontoelagen vrijmaken;

− de huurder helpen om systematisch over een advocaat te beschikken via eerstelijns en tweedelijns rechtsbijstand

− de huurder ondersteunen bij zijn contacten met de eigenaar (over de huurprijs onderhandelen, de hygiëne evalueren en de verhuurder formeel inlichten over gebreken op dat vlak, over een ontvangstbewijs beschikken bij onderhandse betaling van huur of huurwaarborgen enz.);

− personen zonder verblijfsvergunning geruststellen door schriftelijke huurovereenkomsten te sluiten of bewijzen van een mondelinge huurovereenkomst te vragen;

− de huurder in contact brengen met het bevoegde OCMW;

− in laatste instantie contact opnemen met het doorverwijzingsmechanisme zoals bedoeld in pijler 2.

Niveau 2

De middelen die Brussel Huisvesting in 2023 aan de OCMW's heeft toegekend om voor rechtsbijstand in te staan, moeten een permanent karakter krijgen. De OCMW's kunnen zich daartoe rond een non-profitdienst (bv. CAW) verenigen als ze zelf te klein zijn: "Er loopt een procedure tegen mij voor de vrederechter. Ik wend me tot/De vrederechter wendt zich tot het OCMW, dat de in de Ordonnantie vastgestelde wettelijke bepalingen ten uitvoer zal leggen en de volgende operationele doelstellingen kan nastreven":

− de vrederechter verzoeken om preventief tussen te komen en rekening te houden met de eventuele kwetsbaarheden van de huurder, bijvoorbeeld wanneer verzoekschriften tegen alleenstaande moeders worden ingediend voor feiten die door hun kinderen zijn gepleegd ...;

− opnieuw over de huurschuld onderhandelen of zelfs tussenkomen in de eventuele afwikkeling ervan door een verlenging van de huurovereenkomst of een verlaging van de huurprijs te bedingen;

− opnieuw over de huurprijs onderhandelen, rekening houdend met de kwaliteit van de woning;

− de huurder helpen om systematisch over een advocaat te beschikken via rechtsbijstand;

− voortbouwen op hetgeen de non-profitsector heeft opgebouwd op niveau 1;

− in laatste instantie contact opnemen met het doorverwijzingsmechanisme zoals bedoeld in pijler 2 en pijler 3 (doorverwijzing);

− de thuisbegeleiding van geherhuisveste gezinnen organiseren, gedurende de periode die nodig is voor de stabilisering van de leefsituatie in de woning.

Niveau 3

De gewestregering vertrouwt Brussel Huisvesting de zorg toe om wilde uithuiszettingen te registreren en te bestrijden: "Ik ben het slachtoffer van een wilde uithuiszetting20. Ik wend me tot Brussel Huisvesting," dat de volgende operationele doelstellingen nastreeft:

− met de politiezones en de gemeentebesturen de beste middelen bepalen om wilde uithuiszettingen te bestrijden;

− naar het bevoegde OCMW doorverwijzen om het gezin te hulp te komen;

− het indienen van een klacht tegen de eigenaar, het opbouwen van de bewijzen en de inschakeling van een advocaat voor rechtsbijstand vergemakkelijken;

− het doorverwijzingsmechanisme, zoals bedoeld in maatregel 17 en pijler 3, activeren.

Ontwikkeling van de praktijkgemeenschap

SMART-indicatoren: De praktijkgemeenschap bestaat.

De strategie voor de integratie van de Oekraïners in het Brusselse weefsel is opgebouwd rond 7 werkgroepen, waarvan de eerste (WG1) tot doel had de toegang van de OBTB's tot huisvesting te stimuleren21. Deze WG introduceerde een elektronisch platform ter ondersteuning van de burgeropvang. Ze stelde aangepaste huurovereenkomsten voor de tijdelijke opvang van OBTB's voor. Maar bovenal organiseerde ze een praktijkgemeenschap die alle Brusselse actoren van de huisvesting van OBTB's verenigt, zowel regionale als lokale of associatieve. Deze praktijkgemeenschap maakt het mogelijk:

- zo nauwkeurig en leesbaar mogelijke informatie over nieuwe voorzieningen en regelgeving te verspreiden;

- ervaringen uit te wisselen, feedback te geven over de doeltreffendheid van operationele modaliteiten;

- samenwerkingsreflexen tussen actoren te creëren.

Cette Communauté de pratique sera pérennisée. Son périmètre et sa composition seront élargis.

A) Perimeter

De ordonnantie 'Uithuiszettingen', de Huisvestingscode, het SVK-besluit, de ordonnantie betreffende de thuisbegeleiding, het decreet betreffende de VIH's, art. 62 van de wet/organieke ordonnantie op de OCMW's enz. bieden voldoende sterke rechtsgrondslagen om de inspanningen die door deze wettelijke bepalingen worden ondersteund, te coördineren. Het gaat er dus om:

- het werk ter ondersteuning van de toegang tot huisvesting voor OBTB's voort te zetten;

- het vorige punt een universeel karakter te geven door de toegang tot huisvesting voor thuislozen te ondersteunen;

- de voorziening te structureren in de 3 niveaus die in maatregel 2.1 worden toegelicht, meer bepaald door:

o een of meer spelers te zoeken die gemotiveerd en bekwaam zijn om niveau 1 te coördineren, eventueel vanuit het Netwerk Wonen, de BFUH, de BBRoW, de Federatie van de Maatschappelijke Diensten en haar gratis nummer en/of de verenigingen voor inschakeling via huisvesting;

o begrotingsmiddelen vrij te maken voor de ondersteuning van lokale actoren (OCMW's, gemeenten) en verenigingen;

o uitwisselingen over casussen en praktijken te organiseren;

o de verspreiding van de monitoring van de uithuiszettingen zoals bedoeld in de ordonnantie van 16 juni 2023 te bevorderen, inclusief de rechtspraak en de houding van de vrederechters met betrekking tot de uitvoering van de ordonnantie;

o het Bureau voor Juridische Bijstand te ondersteunen bij het uitbreiden van de juridische kennis over de preventie van woonstverlies.

- diepgaander te overleggen met de actoren en de sector van de thuisbegeleiding: thuisbegeleiding maakt het mogelijk personen te begeleiden die behoefte hebben aan ondersteuning na hun inschakeling, wanneer opnieuw een woning is gevonden, alsook woonstverlies voor kansarme personen te voorkomen door psychologische, medische en sociale, administratieve en budgetbegeleiding. Dit netwerk van actoren moet haar samenwerkingen kunnen versterken om zich voluit toe te leggen op een gewestelijke strategie.

B) Samenstelling

✓ De huisvestingsreferenten in elke gemeente

✓ De huisvestingscoördinatoren van elk OCMW

✓ De verenigingen voor inschakeling door huisvesting

✓ De centra voor thuisbegeleiding

✓ De SVK's

✓ De openbare huisvestingsactoren (OVM's, BGHM's, regies, ...)

✓ De huisvestingsdiensten van de OCMW's

✓ De operatoren van de animatie van tijdelijke bezettingen

✓ Het consortium voor de captatie van woningen

✓ Bruss’Help en Brussel Huisvesting

Bijdragen aan de werkzaamheden rond de energietransitie

SMART-indicator: Het institutionele kader wordt duidelijk vanaf 2025.

In zijn verslag voor 202027, vatte de speciale VN-rapporteur over extreme armoede en mensenrechten, de Belg Olivier de Schutter, zijn besluit als volgt samen: “De 'rechtvaardige transitie' houdt in dat de werknemers en de gemeenschappen die door de ecologische transformatie worden beïnvloed, worden beschermd tegen de gevolgen ervan, maar ze moet ook kansen scheppen en de rechten van de kansarme personen versterken. In bepaalde specifieke deelgebieden zoals energie, bouw, voeding of mobiliteit kunnen maatregelen met 'drievoudig dividend' worden genomen om de ecologische voetafdruk te verkleinen. Dit schept terzelfder tijd mogelijkheden om laaggeschoolde personen aan werk te helpen en het vergemakkelijkt de toegang tot goederen en diensten die essentieel zijn om de grondrechten uit te oefenen." Uiteraard rechtvaardigt thuisloosheid dat in de werkzaamheden rond de transitie bijzondere aandacht wordt geschonken aan personen die:

- hoogstwaarschijnlijk weinig hebben bijgedragen aan de klimaatverandering gezien hun verbruiksniveaus;

- meer dan anderen te lijden hebben van de klimaatontregeling;

- riskeren 'gestraft' te worden door de inspanningen die nodig zijn voor de transitie.

Daarom moeten de thuislozen vandaag bij de onderhandelingen en de werkzaamheden rond de trans

Dit onderwerp komt nog zeer weinig aan bod in de hedendaagse discussies en het Masterplan moet er de contouren en de locaties voor bepalen. We kunnen al de volgende thema's aanstippen:

- de bevriezing van de huurprijzen na energierenovaties om te vermijden dat de huurders hun huur niet meer kunnen betalen;

- de verplichting tot herhuisvesting van een huurder van wie de huurovereenkomst wordt opgezegd wegens renovatiewerken in het kader van de energietransitie;

- verhoogde renovatiepremies voor personen die de woning waarvan ze eigenaar zijn, dreigen te verliezen omdat ze zonder premie de voor de energietransitie vereiste renovatie niet kunnen financieren.

- ...

Het beschikbare aantal duurzame woningen verhogen

SMART-indicatoren: Jaarlijks 2.000 plaatsen voor huisvesting creëren.

Aan deze doelstelling en deze indicator29 zal waarschijnlijk kunnen worden afgemeten of het Masterplan impact heeft gehad. Gelet op de centrale rol van de huisvesting in de preventie van dakloosheid wordt deze maatregel als cruciaal beschouwd. Huisvesting en het beleid ter ondersteuning van daklozen vormen samen principe 19 van de Europese sokkel van sociale rechten. Het gaat om een absolute vereiste als we daadwerkelijk een rechtvaardig en solidair gewest willen opbouwen. Het huisvestingsbeleid in het Brussels Gewest zoals bepaald door de Huisvestingscode en meer specifiek door artikel 3 daarvan, heeft als doel de omstandigheden te creëren die nodig zijn om het recht op huisvesting voor iedereen te garanderen, overeenkomstig artikel 23 van de Belgische Grondwet. Bovendien is de minst dure en de doeltreffendste oplossing voor thuislozen de duurzame woning, veeleer dan de noodopvang- en inschakelingsvoorzieningen. Ten slotte merken we op dat het gebrek aan behoorlijke en betaalbare woningen een van de belangrijke factoren is die werknemers uit de sector van het welzijnswerk en de bijstand aan personen ontmoedigen.

Bijgevolg moet de herhuisvestingscapaciteit maar liefst vervijfvoudigd worden, van 400 plaatsen nu (schatting op basis van de OVM-overeenkomsten en cijfers van het house hunting consortium en de OCMW's) naar 2.000, om te vermijden dat de wachtrij van thuislozen almaar langer wordt. Om dat jaarlijkse doel van 2000 plaatsingen in woningen te bereiken, moeten de inspanningen worden opgevoerd om overeenkomsten te sluiten met de diverse actoren van de huisvesting. Om te garanderen dat het sociale huisvestingsbeleid zich prioritair richt op de personen die het verst van dit grondrecht verwijderd zijn en ze structureel en duurzaam toegang te geven tot betaalbare huisvesting, zal de Brusselse Hoofdstedelijke Regering bovendien waarschijnlijk de Brusselse wet- en regelgeving moeten aanpassen. Het akkoord van de gewestregering moet de voor huisvesting bevoegde minister de verantwoordelijkheid geven voor de volgende maatregelen:

Deelmaatregel 11.1: Overeenkomsten met de OVM's

SMART-indicatoren: Percentage OVM-woningen jaarlijks toegewezen aan daklozen

Artikelen 35, 36 en 37 van het uitvoeringsbesluit van de Brusselse hoofdstedelijke regering betreffende de huisvestingscode bepalen dat de OVM's van de norm kunnen afwijken en tot 40% van de nieuwe toewijzingen kunnen gaan. Het doel is te bereiken dat, tijdelijk en voor de referentieperiode (tot 2030 en vervolgens degressief), de OVM's voorrang geven aan thuislozen voor 33% van hun toewijzingen.

Er moet een passend begeleidingsaanbod beschikbaar zijn om deze OVM-huurders te begeleiden als zij een kwetsbaar profiel hebben. De OVM's zijn trouwens vragende partij voor sociale begeleiding door een andere actor dan de OVM zelf.

Deelmaatregel 11.2: Overeenkomsten met de SVK's

SMART-indicatoren: Percentage SVK-woningen jaarlijks toegewezen aan daklozen.

Het in 2023 herziene besluit voor de organisatie en subsidiëring van SVK's kent ze een extra subsidie toe bij toewijzing van een woning aan een thuisloze persoon en plafonneert dit mechanisme op slechts 30% van hun park. Het doel is te verkrijgen dat de SVK's 30% toewijzingen aan thuisloze personen bereiken. Het is mogelijk dat de wetgeving moet worden gewijzigd, maar in dit stadium zou de dialoog met de FSVK een toewijzingsschema moeten kunnen opleveren dat zowel aan de verwachtingen van de SVK's als aan de behoeften van de rechthebbenden voldoet.

Om meer woningen voor thuislozen te garanderen, zou men kunnen overwegen de toewijzingscriteria aan te passen en daarbij meer rekening te houden met de huisvestingsbehoeften van de potentiële huurders. Hiertoe zou het Vlaams Gewest als voorbeeld kunnen dienen. Tot 2022 werden de woningen van de SVK's daar toegewezen op basis van een puntensysteem dat in hoge mate rekening hield met de huisvestingsbehoeften van de kandidaat-huurder. Zo werd 76% van de woningen toegewezen aan personen die thuisloos waren of dreigden te worden (noodhuisvesting, crisisopvangcentrum, einde opzeggingstermijn enz.). Er moet een passend begeleidingsaanbod beschikbaar zijn om deze SVK-huurders te begeleiden als zij een kwetsbaar profiel hebben. De SVK's zijn trouwens vragende partij voor sociale begeleiding door een andere actor dan het SVK zelf. Bij het onderzoek van dit punt moet echter rekening worden gehouden met de verhoging van de middelen die aan de SVK worden toegewezen in het kader van het nieuwe BBHR betreffende de begeleiding van thuislozen.

Deelmaatregel 11.3: Overeenkomsten met de gemeentebedrijven en OCMW's

SMART-indicatoren: Aantal toegewezen sociale huurwoningen per jaar.

De herziening van hoofdstuk IV van de huisvestingscode zou de gemeentebedrijven en de OCMW's in staat stellen meer duurzame woningen aan thuislozen toe te wijzen, bijvoorbeeld door de socialisering van de huur en een overeenkomst met een dienst voor thuisbegeleiding, een Housing First-dienst enz.

Deelmaatregel 11.4: Overeenkomsten met het Woningfonds

SMART-indicatoren: Aantal huurwaarborgen, toegewezen door het Woningfonds.

Het Woningfonds helpt de huurwaarborg te betalen, maar zou ook via zijn eigen huurwoningenpark kunnen bijdragen tot de herhuisvesting van thuislozen. Daartoe moet deze opdracht worden opgenomen in zijn beheersovereenkomst.

Deelmaatregel 11.5: Overeenkomsten met de rust- en verzorgingstehuizen, de PVT's en de IBW's.

SMART-indicatoren: Aantal personen die in rusthuizen met een overeenkomst worden gehuisvest en begeleid.

Deze voorzieningen zijn bijzonder goed uitgerust om bepaalde personen met specifieke behoeften op te vangen. Deze overeenkomsten kunnen zich richten op meer gespecialiseerde initiatieven zoals het EHPAD-project dat door Senior-Montessori werd opgezet met HF-projecten.

Deelmaatregel 11.6: Overeenkomsten met particuliere verhuurders

SMART-indicatoren: Aantal gevonden privéwoningen per jaar.

Particuliere verhuurders kunnen geïnteresseerd zijn in de begeleidings- en waarborgoplossingen die de sociale actoren voorstellen.

Aan het zoeken van particuliere woningen moet bijzondere aandacht worden besteed om geen kansen te missen, maar ook om niet meermaals bij dezelfde verhuurders aan te kloppen.

De door Brussel Huisvesting en Bruss’Help beheerde 'Praktijkgemeenschap" (maatregel 3) kan de OCMW's of andere actoren rechtstreeks helpen bij het verhuren van panden met het oog op onderverhuring aan een thuisloze. Ter herinnering: het mechanisme van de 'glijdende huurovereenkomst' stelt personen onder psychosociale begeleiding in staat om een woning te betrekken die door een vereniging, een OCMW of een gemeente van een particulier wordt gehuurd tot zij opnieuw voldoende zelfstandig zijn om de huurovereenkomst zelf over te nemen. Dit mechanisme, dat uit de praktijk is ontstaan, kreeg op 1 januari 2018 een wettelijk kader om de toegang tot huisvesting te vergemakkelijken voor gezinnen in een kwetsbare of uitsluitingssituatie in het BHG. Het is toegankelijk voor een beperkt aantal actoren, opgesomd in het uitvoeringsbesluit van 14 maart 2019.

De huurder ontvangt naast een correct opgestelde huurovereenkomst hulp van een operator om zijn zelfstandigheid op te bouwen op basis van een onderhandeld inschakelingsproject. De rollen van verhuurder en begeleider moeten gescheiden zijn. De OCMW's hebben er ook belang bij overeenkomsten met thuisbegeleidingsdiensten te sluiten wanneer zij met glijdende huurovereenkomsten gaan werken.

De glijdende huurovereenkomst is uiteraard niet de enige mogelijke oplossing om particuliere verhuurders over te halen om hun woningen ter beschikking van thuislozen te stellen. Er zal met voorrang een beroep worden gedaan op de klassieke huurovereenkomst, rechtstreeks ondertekend door de persoon zelf. Eventueel en met de instemming van de huurder kan de huur rechtstreeks op zijn inkomen worden ingehouden en op de rekening van de eigenaar worden gestort. De actoren kunnen ook, zoals het OCMW van Sint-Pieters-Woluwe heeft gedaan, op lange termijn woningen huren en ze op lange termijn onderverhuren aan hun rechthebbenden door middel van huuraanpassingsmechanismen.

Deelmaatregel 11.7. : Overeenkomsten voor tijdelijke huisvesting

SMART-indicatoren: Aantal personen dat tijdelijk wordt opgevangen en gehuisvest

Het gebruik van leegstaande woningen ten gunste van daklozen mag niet ten koste gaan van de strijd voor duurzame huisvesting. Als openbare of privéinstanties tijdelijke oplossingen aanvaarden, kan dat verkeerdelijk de indruk wekken dat het probleem van de thuisloosheid is verholpen. Tijdelijke huisvesting kan bijzonder nuttig zijn in bepaalde situaties, maar ze is slechts een stap en duurzame herhuisvesting blijft uiteindelijk het doel.

Wat de tijdelijke bezetting van sociale woningen betreft (te renoveren/in afwachting van een project), moet worden gewezen op het streven dat duurzame herhuisvesting in de mate van het mogelijke wordt aangeboden door de OVM waarbij de persoon eerst tijdelijk heeft gewoond. Tijdelijke huisvesting is een van de weinige middelen waarvoor de Brusselse sector van de daklozenzorg beschikt om personen zonder inkomen van de straat weg te halen. Dit heeft te maken met het ontbreken van een geactiveerd duurzaam verblijfsrecht op het Belgische grondgebied. Deze factor verergert de situatie en verhoogt de kwetsbaarheid van mensen die op straat leven, dus ook van personen met het Housing First-profiel die al problemen hebben met hun geestelijke gezondheid en met verslavingen.

Voor dergelijke profielen/verblijfssituaties is het essentieel dat mogelijkheden voor kosteloze tijdelijke huisvesting met mogelijkheid tot domiciliëring beschikbaar blijven. Dat geldt zeker in de huidige Brusselse context, gekenmerkt door een stijgend aantal mensen zonder papieren. Een deel van dat publiek zou zijn rechten kunnen terugwinnen door zich opnieuw in het rijksregister te laten inschrijven, maar daarvoor hebben ze een adres nodig. De tijdelijke huisvesting dekt een periode van 3 tot 6 maanden voor de rechthebbende, maar blijft ten minste twee jaar ter beschikking van zijn of haar beheerder.

Voor tijdelijke huisvestingsoplossingen moeten duidelijke doelstellingen worden bepaald (intensieve coaching om een duurzame woning te zoeken, kwaliteitsvolle adempauze, in orde brengen van de administratie en openen van het verblijfsrecht, herstel van de toegang tor rechten, hulpverlening en zorg, institutionele 'time in' en 'time out') EN ze moeten voorbehouden zijn aan duidelijk omschreven doelgroepen die niet kunnen worden opgevangen door de centra van de sector: personen die hun rechten niet uitoefenen, personen die hulp en zorg weigeren, personen die door de centra op een zwarte lijst werden geplaatst, personen die chronisch gebruikmaken van noodopvangcentra, personen zonder duurzaam verblijfsstatuut, ...

Tijdelijke huisvesting is een krachtige hefboom om rechten te openen en de stap naar duurzame huisvesting te zetten. Een raamovereenkomst is dan ook wenselijk om sociale woningen (OVM) die langer dan twee jaar leegstaan automatisch ter beschikking te stellen en ze aan thuislozen toe te wijzen via samenwerkingsovereenkomsten met huisvestingsbeheerders (Communa, Febul, ...) en met diensten of voorzieningen voor psychosociale begeleiding (ISSUE, diensten voor thuisbegeleiding, ...)

Deelmaatregel 11.8: Openbare inbeheername van leegstaande woningen

SMART-indicatoren: tegen 2030 wordt 20% van de leegstaande woningen in elke gemeente in openbaar beheer genomen voor huisvesting

Het recht van openbaar beheer maakt het mogelijk een leegstaande of onbewoonbaar verklaarde woning tijdelijk in openbaar beheer te nemen om ze te renoveren en tegen een lage huurprijs te verhuren voor een periode die de renoverende instelling toelaat haar investering terug te verdienen via de huur. Dit recht kan worden geactiveerd door iedere openbare vastgoedbeheerder (met name de Grondregie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de OCMW's, de gemeenten, de autonome gemeentebedrijven en de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel). Gezien het geschatte aantal leegstaande woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (tussen 17.000 en 26.400 leegstaande woningen30 of 4.500 woningen in overtreding volgens de recentste studie van de ULB/VUB) en het streven om die woningen op de huurmarkt te brengen tegen een prijs die lager is dan de marktprijs, wordt dat laatste vaak als de oplossing gezien om daklozen te herhuisvesten. De combinatie van zoveel leegstand en personen die op straat leven, is dan ook schokkend.

Toegegeven, het recht van openbaar beheer in zijn huidige vorm beoogt veeleer een doel van algemeen belang: eigenaars die in gebreke blijven, worden tot de orde geroepen. De complexiteit en het tijdelijke karakter ervan zijn moeilijk te rijmen met de dringende noodzaak om woningen te vinden. Maar er zijn meer experimenten nodig om na te gaan hoe de processen kunnen worden versneld. Terzelfder tijd moet het mechanisme van de contractualisering van de huisvesting worden versterkt. Dit systeem werd tijdens de legislatuur 2019-2024 opgezet en een van de doelstellingen was de strijd tegen leegstaande en/of onbewoonbare woningen.

Deelmaatregel 11.9: Veralgemening van het mechanisme van toewijzing door het Consortium voor de toewijzing van woningen.

SMART-indicatoren: Aantal woningen, toegewezen door het consortium .

Het is belangrijk de diverse rollen van de operatoren te verduidelijken: sociale begeleiding, Housing First-systeem, zoeken van woningen, ... Dat zijn allemaal verschillende vakgebieden die duidelijk moeten worden onderscheiden om de goede samenwerking met de geherhuisveste personen in stand te houden. Het zoeken van woningen moet worden toevertrouwd aan personen die daar de knowhow voor hebben.

Het Consortium voor de toewijzing van woningen zal als opdracht hebben duurzame woningen toe te wijzen aan mensen die uit een situatie van dakloosheid komen. Het zal de kandidaten selecteren op basis van een methodologie die door terreindeskundigen is ontwikkeld. Het zal zorgen voor een rechtvaardige en transparante toewijzing van woningen aan de volledige daklozensector. In dat streven naar rechtvaardigheid moet rekening worden gehouden met het feit dat het aantal beschikbare woningen waarschijnlijk ontoereikend zal zijn. De telling en andere objectiveringsinitiatieven zullen als basis dienen voor het streven naar rechtvaardigheid.

Daarom zal het consortium de bevoorrechte gesprekspartner van de SVK's en de actoren van de openbare huisvesting zijn voor het onderhandelen en in stand houden van partnerschappen die de toegang tot huisvesting faciliteren voor personen die door de volledige daklozensector worden begeleid op grond van de artikelen 36 en 37 van het BBHR van 26 september 1996.

Het consortium zal onderzoeken of het mogelijk is zich open te stellen voor alle actoren, inclusief de openbare, om ook artikel 35 te coördineren en het bevoorrechte (maar nooit exclusieve gezien de vrijheid van de operatoren) aanspreekpunt van de openbare en particuliere verhuurders te worden voor de toewijzing van woningen aan alle Brusselse rechthebbenden, ongeacht het OCMW dat en/of de organisatie die ze begeleidt.

Deelmaatregel 11.10.: Monitoring van duurzame huisvesting voor thuislozen

SMART-indicatoren: de organisatie van een telling tijdens de even jaren.

Om de twee jaar objectiveert Bruss’Help tijdens de telling de behoeften inzake duurzame huisvesting voor daklozen. Dit is nodig om het aanbod van sociale woningen voor dit publiek aan te passen en dus ook de voormelde percentages te verhogen op basis van de behoeften. Bij een grote crisis van de toegang tot duurzame huisvesting zullen die percentages tijdelijk naar boven worden herzien om de stijging van het aantal thuislozen op te vangen.

Dakloosheid vermijden.

Woonstverlies of het vertrek uit een instelling mag niet tot dakloosheid leiden. Als niet meteen duurzame huisvesting kan worden gevonden, moet worden gestreefd naar tijdelijke huisvesting of het transithotel als brug naar duurzame huisvesting.

Het Masterplan dringt erop aan dat, als er geen woning beschikbaar is voor personen die hun woonst verliezen of uit een instelling vertrekken, de transitwoning, de hotelkamer en de Medihalte in deze behoeften voorzien tot duurzame huisvesting wordt gevonden. Zo moeten voor alle hierna opgesomde situaties duurzame huisvesting en, bij gebrek hieraan, transitoplossingen worden gezocht zonder het noodopvangcentrum als tussenstation te gebruiken (de lijst is onvolledig):

- personen die uit hun woning zijn gezet (zie kader ordonnantie Uithuiszettingen van 2023);

- slachtoffers van huiselijk geweld zonder andere sociale noden;

- jongeren die hun gezin of een voorziening voor jeugdhulp moeten verlaten;

- gestigmatiseerde LGBTQIA+ daar waar zij leven;

- personen die uit een instelling vertrekken;

- erkende vluchtelingen die de woning van Fedasil moeten verlaten (via de begeleiding van de BAPA's);

- personen die nog persoonlijke middelen hebben en blijk geven van een zekere autonomie of geen ernstige naweeën van een verblijf op straat vertonen.

Het mechanisme voor vroegtijdige interventie moet ook voor de verbinding zorgen tussen het mechanisme voor de preventie van woonstverlies (maatregel 2) en het doorverwijzingsmechanisme (maatregel 17).

- Wanneer het woonstverlies of de uithuiszetting niet tot een herhuisvestingsoplossing leidt, zullen de kanalen voor vroegtijdige interventie, die opgezet zijn door de verantwoordelijke instanties en gericht zijn op dispatching, de gebruiker snel opvangen om voor hem een woning te vinden of, als dat niet mogelijk is, een transitoplossing voor de min of meer korte termijn (afhankelijk van het profiel van de betrokken persoon).

- Op vergelijkbare wijze wordt de vroegtijdige interventie bij de instellingen (gezondheidszorg of jeugdhulp enz.) georganiseerd. Daar wordt ten minste 3 maanden vóór de dag van vertrek in overleg met de vertrekkers een begeleiding geprogrammeerd om ervoor te zorgen dat de gebruiker bij het vertrek over een huisvestingsoplossing en geplande begeleiding beschikt. Als er geen duurzame huisvestingsoplossingen zijn, wordt Bruss’Help op de hoogte gebracht van de situatie en vindt het een plaats in een transitwoning.

Samen met de sector gaat Bruss’Help overleg plegen met de bevoegde overheidsinstanties34 die huisvesting en transitoplossingen organiseren om een oriëntatieprotocol voor de opgesomde doelgroepen te definiëren.

Deelmaatregel 13.1. : Het aantal transitwoningen en glijdende huurovereenkomsten van de lokale overheden verhogen

SMART-indicatoren: 1200 transitwoningen en glijdende huurovereenkomsten per jaar toegewezen.

Momenteel organiseren de lokale overheden transithuisvesting om de periode te overbruggen waarin geen duurzame huisvesting beschikbaar is. Bij de telling van 2022 werden 588 personen in een transitwoning geteld. Dit geeft een interessant beeld van het dynamisme van de lokale overheden.

Het beleid van de stad en van het Gewest zal de inrichting stimuleren van transitwoningen waarvan de belangrijkste voordelen zijn dat ze van goede kwaliteit zijn, de autonomie van de persoon beschermen en psychosociale begeleiding op maat bieden.

De glijdende huurovereenkomst kan een nuttige aanvulling van de transitwoning zijn omdat ze als doel heeft kwaliteitsvolle huisvesting te creëren met het voordeel dat, na de uitvoeringsperiode van het inschakelingsproject, de onderhuurder van het OCMW huurder van de verhuurder wordt in een klassieke relatie. De rol van het OCMW als verhuurder en begeleider tijdens de inschakelingsperiode kan verwarrend zijn. Daarom wordt de OCMW's aangeraden partnerschappen voor thuisbegeleiding aan te gaan wanneer zij glijdende huurovereenkomsten sluiten.

Deelmaatregel 13.2. : Inrichting van collectieve tijdelijke woningen en ontwikkeling van solidaire woningen

SMART-indicatoren: Aantal gecreëerde collectieve woningen.

Het is de bedoeling op de vernieuwende experimenten van de covidperiode voort te bouwen om een model van collectieve tijdelijke huisvesting te creëren dat complementair is met de bestaande oplossingen (individueel, familie enz. ...). Collectieve huisvesting is eigenlijk een model van medehuur van een kamer door de betrokken persoon, terwijl de andere leefruimten moeten worden gedeeld met medehuurders. Hiervoor kunnen tijdelijk leegstaande woningen worden aangewend, bijvoorbeeld OVM-woningen vóór de renovatie.

Dit huisvestingsmodel is complementair met de bestaande modellen en door die uitbreiding van het woningenaanbod zal de verdeling van de plaatsen beter worden geregeld. Het is tijdelijk, net zoals het model van de transitwoningen, en toegankelijk voor alleenstaande personen. Het biedt de mogelijkheid om er een referentieadres te registreren of er domicilie te kiezen.

Deelmaatregel 13.3. : Hotels als vroegtijdige oplossing om het noodopvangcentrum te vermijden vóór een herhuisvesting

SMART-indicatoren: Aantal hotelovernachtingen.

Het hotel kan een oplossing zijn voor een publiek dat niet bijzonder veel behoefte aan begeleiding heeft en voor wie de hotelkamer gedurende enkele dagen of weken een verblijf op straat of in het noodopvangcentrum kan vermijden, tot een plaats in een duurzame woning of een inschakelingsvoorziening beschikbaar is.

Hier is enkel sprake van primaire preventie. De hotels kunnen ook als respijtoplossing worden voorgesteld, maar daarvoor is er een andere maatregel. Het gaat hier om:

- een gewestelijke capaciteit voor plaatsen die activeerbaar/desactiveerbaar zijn in crisissituaties, zoals de plaatsen die ter beschikking werden gesteld naar aanleiding van de covidcrisis of van de oorlog in Oekraïne. Over deze plaatsen moet onderhandeld worden en een regionale overeenkomst worden gesloten met de hoteluitbaters. Deze hotelkamers zijn geschikt als transitopvang voor een beperkte periode, tot een duurzame oplossing is gevonden door/voor de betrokken personen;

- een lokaal instrument voor primaire preventie waarover de gemeenten en de OCMW's bijvoorbeeld bij een uithuiszetting kunnen beschikken tot een duurzame oplossing is gevonden voor de betrokken persoon of personen. Over deze plaatsen moet onderhandeld worden en een regionale overeenkomst worden gesloten met de hoteluitbaters, maar het operationele beheer gebeurt op lokaal niveau.

Een gewestelijk kader voor de preventie van woonstverlies opbouwen.

SMART-indicatoren: aantal uitgevoerde renovaties

Meerdere onthaalhuizen, dagcentra en opvangcentra zijn aan renovatie toe, hetzij omdat ze verouderd zijn, hetzij omdat de leefomstandigheden er niet meer aan de normen voldoen, hetzij omdat de energieprestaties van de gebouwen niet meer in overeenstemming zijn met de huidige milieunormen

Geruggensteund door de deskundigheid van de BGHM en van Leefmilieu Brussel zal een consultant een diagnose van de gebouwen uitvoeren om de behoeften en de kostprijs van de noodzakelijke renovaties40 in te schatten. De Brusselse autoriteiten zullen een financieringsmechanisme voor die renovaties op het getouw zetten, en elke beheerder kan op vrijwillige basis beslissen om al dan niet gebruik te maken van de door de overheid ter beschikking gestelde faciliteit.

Zoals in maatregel 9 wordt aangegeven, hebben de kwetsbaarste personen het minst bijgedragen aan de klimaatverandering, maar lijden ze er het meest onder en dreigen ze er het zwaarst door getroffen te worden. Een rechtvaardige transitie is alleen mogelijk als rekening wordt gehouden met de levensomstandigheden van deze bevolkingsgroep.

*Of van de veranderingen van gebouwen (verkoop van het oude, aankoop van een nieuw)